現(xiàn)代快報訊（通訊員 吳帥 徐振宇 記者 嚴君臣）購房合同約定層高 2.95 米，交房驗收時發(fā)現(xiàn)層高只有 2.9 米，南通某小區(qū)同一樓棟的 61 戶業(yè)主起訴維權(quán)。南通市崇川區(qū)人民法院一審判決開發(fā)商按誤差比例退款，共計退還購房款 647 萬余元。開發(fā)商不服提起上訴。8 月 4 日，現(xiàn)代快報記者了解到，近日，南通中院二審駁回上訴，維持原判。

2018 年 3 月，孫女士向某開發(fā)商購買坐落于江蘇省南通市崇川區(qū)的某樓盤商品房，雙方簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》。合同中除了對房屋面積、價款、交付條件及手續(xù)、房屋質(zhì)量及保修責(zé)任等事項分別作出約定外，還明確約定房屋層高為 2.95 米，并約定了面積差異的處理方式即按實際面積誤差比例多退少補。合同簽訂后，孫女士按約付清了全部購房款。

2020 年 1 月，在交房驗收過程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實際層高僅為 2.9 米，相較合同約定縮水 5 厘米，誤差比例約為 1.695%。經(jīng)申請政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請答復(fù)書》，并附涉事樓棟竣工測量技術(shù)報告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為 2.9 米。孫女士據(jù)此向崇川法院提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請求法院判令開發(fā)商返還層高誤差對應(yīng)比例的購房款 70556.05 元。

崇川法院審理認為，孫女士已經(jīng)全額支付購房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

鑒于雙方在合同中并未對層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達成一致，而案涉房屋層高已無法改變，不具備采取補救措施的條件，孫女士要求開發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購房者造成一定損失，孫女士請求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開發(fā)商按照層高誤差比例 1.695% 退還孫女士房屋差價 70556.05 元。

該樓棟共有 61 戶業(yè)主涉及層高問題提起訴訟，崇川法院均參照孫女士一案作出判決。開發(fā)商均提起上訴，南通中院二審均駁回上訴，維持原判。61 戶業(yè)主的賠償金額共計 6472835.62 元，目前開發(fā)商已全部主動履行完畢。

法官說法：

崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長葛美玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開發(fā)企業(yè)與購房人訂立的買賣合同的約定。層高縮水問題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計算方法，如何評價違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實務(wù)中亟需解決的問題。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項目需經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用，故開發(fā)商所售房屋層高一般均符合國家強制性標(biāo)準(zhǔn)。層高 " 縮水 " 問題一般不會嚴重影響正常居住和使用，亦不會達到合同目的無法實現(xiàn)的程度，一般不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn) " 縮水 "，開發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補救措施，故買受人有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失。

商品房買受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少；同時，層高 " 縮水 " 將直接導(dǎo)致房屋成本價值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開發(fā)費用，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高 " 縮水 " 亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)。

綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從公平原則和誠實信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實際誤差、對房屋使用價值及市場價值的影響程度、經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，可以通過計算層高誤差比據(jù)實結(jié)算房價款，較為合理。

（編輯 魏如飛）