本文來自微信公眾號：青年橫財發展會 （ID：xrich666），作者：喫茶的王叫獸，原文標題：《東子的5.6億意大利豪宅，中介賺了多少錢？》，題圖來自：視覺中國

當咱們還在為買房首付而奔波時，有人已經火速全款拿下8000萬歐元的豪宅了，折合人民幣高達5.6億！

△不急，慢慢數零

兩個多月前，意大利米蘭銀行總部收到了一筆8000萬歐元的秒轉賬，直接把銀行和掛售戶主整懵了。

一般來說，采用現金全款結算的超級豪宅買賣已經很少見了，更何況這次還是立馬轉賬。

當地媒體 L'Unione Sarda（撒丁島聯合報）向世界報道了這次令人震驚的交易，并高呼俄國人走后，中國人又來掃貨了！

△紅點位置即為撒丁島

按照咱們橫發會Follow The Money的老傳統，面對這股驚呆意大利人的“中國速度”，以及其背后蘊藏的東方力量，咱們得認真扒一扒。

1. 破大“房”了

我們首先從報道媒體L'Unione Sarda入手。這個報紙屬于意大利撒丁島的地方媒體，找到原文內容還費了不少功夫。

△原標題：切爾沃港，身家億萬的“普通話”降臨了 （外媒取名的一貫尿性）

報道中提到這個名叫The Villa dei Gabbiani（加比亞尼別墅）的豪宅位于撒丁島東北側的 Porto Cervo（切爾沃港），東南邊是西西里島，西北邊是法國戛納，地理位置極其優越。

港口旁的私人別墅區域則被稱做作The Costa Smeralda （翡翠海岸），而本次由中國富豪Nani Wang買下的豪宅更是被譽為“翡翠海岸的明珠”。

這套住宅擁有49個房間，總占地4公頃。除了私人步道、電影院、游泳池這些豪宅標配外，其甚至擁有私人直升機停機坪。

為什么我要強調私人停機坪呢？

因為在翡翠海岸的豪宅堆里，所有房屋的外觀都較為統一，光看房型很難找到此處住宅的具體位置。

△私人住宅+外形近似=難找

而Nani Wang的這處房產是整片區域內唯一擁有私人停機坪的住宅，屬實是富人區中的超級豪宅了。在慶幸成功找到之余，我幼小的心靈依舊被“鈔能力”給整破防了。

△什么叫作大豪斯啊（戰術性后仰）/Google Map

關于買家Nani Wang的身份問題，神通廣大的網友其實已經挖得差不多了。

有人說她是東子的親侄女，再結合東子兩個月套現66億的行為，表示這購房背后的出資人多半是東子。

△王娜妮：我不是王納尼，謝謝

因為就算王小姐擔任過京東健康的前董事，若無東哥級別的資產，誰有底氣大手一揮買這種檔次的房子?

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除了這一任重量級新房主外，這套豪宅前兩任房主的身份也能彰顯這筆交易的分量。

第一任房主是Charles Clore爵士，他是英國著名金融家、零售和房地產大亨，在1979年去世前，他已積累了數億美金的財富，同期的巴菲特才有6700萬身家。

他出生于一個猶太家庭，父親是一名紡織商人。他在21歲時靠倒賣拳擊比賽的電影版權賺到了第一桶金。70年代，他正式成為這座豪宅的主人。

第二任房主是游艇大亨Joseph Jack Setton。他是法國人，靠房地產、分銷Pioneer電子設備、銷售賽車起家；同時，他也是一名帆船運動員。

實現了財富自由后，他相繼訂購了多條高級私人游艇，并不斷設計和改造游艇和帆船。相比房產，游艇才是真正的燒錢利器。估計他買這幢房子就是方便用港口停下自己的一堆船。

△《富人與海》

因為之前只有兩任主人，此豪宅的交易頻次低，所以保留的升值空間很大，尤其對于第二任房主而言，光是“價差+8000萬歐元極速到賬”就已經賺翻了。當前，大多數意大利豪宅的價格都集中在800萬至2500萬歐元之間，也難怪這筆交易會在當地引起巨大轟動了。

△原房主：賣游艇，還真比不過賣房

有傳言說，在本次交易當中，負責牽線搭橋的豪宅中介賺了147萬歐元，達到了近1.84%的傭金比。

這又讓我陷入了沉思，賣豪宅，真這么賺嗎？

2. 經紀與經濟學人

一開始，對于這147萬傭金我是存疑的，因為調查了一圈，看完了諸多新聞和交易數據都未發現這筆金額的實際出處，甚至我還去找了豪宅中介對線傭金率。

△中介：不驗資和面談還敢接著問？（流汗黃豆）

雖然具體的豪宅中介費要依據與客戶的私下詳談而定，但結合國際高端不動產中介Knight Frank和意大利本地龍頭Lionard的部分銷售數據與市場數據，我們大致能推算出豪宅的傭金率區間。

△最便宜的都要700萬歐

在售出的一眾豪宅當中，傭金費率在1%~3%的居多。

1000萬到2000萬歐元的中檔豪宅費率集中在2%~3%，2000萬歐元往上的頂級豪宅大致集中在1%~2%，反而是價格在幾百萬元歐元的“低端”豪宅傭金能接近5%。

縱使147萬歐元中介費出處不詳，但光從推斷的數據上看來，實際誤差也不會太大。

這還真就印證了外界對豪宅中介“三年不開張，開張吃三年”的行業印象。

雖說全球豪宅經紀市場都是靠著抽傭模式賺錢，但這個行業卻遵循著比“二八法則”還殘酷的“一九法則”。

豪宅經紀人的底薪只夠個溫飽，無論是在北上廣深的三四千塊錢，還是在意大利低于應屆生平均收入的年薪，都造就了非賺即走的高行業流動率。

畢竟就算在意大利的行業Top級中介公司當中，新人年薪也就2萬歐元左右。要知道，2021年意大利應屆生平均年薪都有2.9萬歐。

△《我們提供有競爭力的薪資》

要想堅持做下去，較高的前期投入與極高的忍耐力都是必備的。你不僅要花錢收拾行頭，融入富人客戶圈子，還得通曉各種行業知識與客戶興趣領域，送禮、包接送那些服務更是家常便飯。

當然，富人不都是人傻錢多，稍有不滿意就會流單，甚至還會有買家私下跳單，讓中介白干一場。相比于普通中介，豪宅中介的單客投入成本高得多。

△張杰和謝娜在年初也陷入過跳單輿論危機

即使是開張吃三年，但很多人想要拿下一筆大單要等上三年乃至更久，所以從業人員高流動性也是很正常的。

不管是穿梭在地中海豪華別墅還是浦東的頂奢大平層，全球豪宅經紀人奔忙的腳步確實是在丈量客戶們的財富。

△陪著把這種房子看完，微信步數直接榜一

成功的經紀人通常會重視自己的IP打造，因為這樣可以獲取更多的“口袋客戶資源”，繞開公司培養自己的私域客戶，為以后單飛打好基礎。

所以，我們經常能在抖音、B站、小紅書等社交媒體上看見很多豪宅Tour。這樣既能給經紀人自己漲流量賺名氣，順帶還能積累潛在客戶。

△豪宅經紀人新媒體化程度很高

想成為明星經紀人，需要大筆的個人投入，光是拍攝團隊和運營團隊就是兩項大開支。畢竟用手機簡單拍攝的視頻，還是無法在這個僧多粥少的行業里長期勝出。

全球頂級的明星經紀人在積累了足夠多的社會圈層資源后，就會改變自己的乙方地位，積極向半個甲方轉型。

美國的Ryan Serhant 和Enes Yilmazer就是很好的例子。他們在擁有一定行業知名度后，通過Youtube等互聯網渠道擴大自身影響力，如今早當上了老板。過去賣豪宅的他們，現在自己也住進了豪宅。

△經紀人Ryan當前擁有3000萬美元的凈資產

甚至，我們還能在諸多國內平臺上看到他們倆的官方賬號。這倆人精的運營頭腦和事業野心可見一斑。

△Enes當前擁有1000萬美元的凈資產

就連過去擔任哲♂學摔跤手的Owen Bigland也轉型成為一名溫哥華高端房產經紀人。但他依然在視頻中告誡諸位，這是一個門檻極低，卻又門檻極高的行業。

△過來人的告♂誡

若沒有長期學習的毅力或是飽滿的行業熱情，很難在這一行做出成績，所以不要看見豪宅中介開出了大單就對著費率眼紅，背后的苦澀只有過來人知道。

這些困難都早已擺在了明面上，為何仍然有那么多人前仆后繼地想入行呢？

因為豪宅市場正在逆勢發展。

3. 廣廈千萬間

疫情之后，全球經濟壓力加大，多國普通商品房市場在短期暴漲后，迎來了持續降溫，但豪宅市場的購買熱情依舊不減，銷量逆勢上揚。

△歐洲豪宅買家國籍統計 中國買家穩居Top3

光是在2021年，中國買家就在意大利購買了價值近154億人民幣的豪宅資產。在俄羅斯寡頭遭到制裁后，或許中國富豪們能成為地中海沿岸房產的新主人。

最近，除了Nani Wang在地中海買房，杰克馬也在另一側的西班牙瀟灑，豪宅游艇高爾夫，退休生活美滋滋了。

△在西班牙打打高爾夫

這些富豪在海外購置資產的途徑十分方便，公司在海外上市，直接把自己名下的流通股權作為抵押物向第三方或銀行換錢就完事了，大筆資金最快若干天就能到賬，所以全款買豪宅并沒有想象中那么困難。

而海外豪宅中介自然得伺候好這些買家們，他們的官網不僅提供中文語言的網站選項，就連下載的豪宅PDF文件都是詳細中文，甚至除了母語和英語外，具備中文等第二外語能力的人在招聘時也會被優先考慮。

△意大利龍頭中介Lionard的網站還有中文版PDF介紹，我真的服了

同樣，海外關于豪宅中介的眾多真人秀中，中國買家仍舊是主力軍，他們的出現必會迎來經紀人間的一陣搶奪。

△雖說有節目效果，但沒人會質疑中國買家的資產

除了在海外掃貨，國內的豪宅交易也是風生水起。

△圖片來源：新浪財經

6月1日~9日，單價超過3000萬人民幣的一手豪宅，光在上海就成交了23套。根據其他數據平臺的數據統計，同等價格區間的二手豪宅也成交了10套，總共交易了33套，基本上是日均交易3套。

在這樣的行情下，豪宅中介就算按最低1%的中介費率來算，一單做成也穩賺幾十萬，何況真實情況下費率會更高。

△2021全年主要城市豪宅總交易量 圖片來源：新浪財經

而在本年第一個季度，北上廣深四城總價1500萬以上的新房豪宅交易量明顯增長，深圳位居首位，同比漲幅達到了7.38%。

在一線城市外，我國二線城市的豪宅市場也在持續發力，杭州、成都、長沙等地的豪宅盤數量與日俱增，核心老城區拆遷完后很多都建起了“大平層”，新區內規劃的別墅區更是一大片。

在這樣龐大的購買熱情背后，是暴漲的二手豪宅交易需求。

富人資產配置多樣，并且豪宅和豪車一樣具有很好的保值性，高端房產在他們手里的周轉速度比普通人換房不知道快了多少，甚至還出現了持有三個月后轉手，一賣就賺上千萬的情況。

但在另一方面，網絡上很多豪宅探訪視頻都受到了一定限制，雖說有“引導奢靡之風”的嫌疑，但視頻里令人瞠目結舌的豪宅的確是存在的。

一邊是層出不窮的開發商跑路、黑中介卷款、業主維權，另一方面是豪宅中介和開發商伺候著大客戶來看房。

△隔三差五就會蹦出這類新聞

豪宅交易和豪宅中介只是撕開了富人世界的一個豁口，賺了大錢是該享受，盲目仇富是不應該的，但也請多尊重一下普通的購房者。

△謝謝提醒，但真的多慮了

住不同房子的人，如同飛機上乘坐不同倉位的乘客一樣，一張簾子隔絕了頭等艙和經濟艙，而豪宅中介正如乘務員一般穿行在其中，從他們拉上簾子的那一刻起，一切的喧鬧又重歸寧靜。

本文來自微信公眾號：青年橫財發展會 （ID：xrich666），作者：喫茶的王叫獸